Du möchtest deine Ausgaben rund um die Vermietung steuerlich geltend machen und fragst dich, welche Kosten du als Werbungskosten absetzen kannst? Dann bist du hier richtig, denn hier erfährst du, wie du deine Steuerlast mit den richtigen Strategien optimierst.
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Umfassende Übersicht: Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
Als Vermieter oder Verpächter stehen dir zahlreiche Möglichkeiten offen, deine Ausgaben steuerlich zu minimieren. Das deutsche Steuerrecht erkennt eine Vielzahl von Kosten an, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Diese sogenannten Werbungskosten mindern dein zu verstehendes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und führen somit zu einer geringeren Steuerzahlung. Es ist essenziell, dass du dich mit den einzelnen Posten auseinandersetzt, um keine potenziellen Abzugsmöglichkeiten zu übersehen.
14 entscheidende Tipps für das Absetzen von Werbungskosten bei Vermietung
1. Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Immobilie
Die Kosten für den Erwerb oder die Herstellung einer vermieteten Immobilie können nicht auf einmal, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die lineare Abschreibung beträgt in der Regel 2% der Anschaffungskosten (ohne Grundstückswert) pro Jahr. Bei neueren Immobilien oder unter bestimmten Voraussetzungen können auch höhere Abschreibungssätze greifen.
2. Renovierungs- und Instandhaltungskosten
Alle Kosten, die du zur Erhaltung der Mietsache aufwendest, sind sofort absetzbar. Dazu gehören beispielsweise:
- Malerarbeiten
- Tapezieren
- Reparaturen an Fenstern, Türen, Böden
- Austausch defekter Heizkörper
- Schädlingsbekämpfung
Achtung: Größere Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen und über den Erhaltungsaufwand hinausgehen, müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
3. Laufende Betriebskosten (Nicht umlagefähige Kosten)
Bestimmte Betriebskosten, die du als Vermieter trägst, kannst du ebenfalls absetzen, sofern sie nicht auf die Mieter umlegbar sind. Dazu zählen:
- Grundsteuer
- Kosten für die Gebäudeversicherung
- Versicherungen gegen Elementarschäden
- Beiträge zu einem Eigentümerverband
Die von dir getragenen umlagefähigen Betriebskosten, die du dann über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurückerhältst, sind natürlich nicht als deine Werbungskosten abzugsfähig.
4. Verwaltungskosten
Ausgaben für die Verwaltung deiner Mietobjekte sind abzugsfähig. Hierzu zählen unter anderem:
- Kosten für eine Hausverwaltung
- Porto und Telefonkosten für die Korrespondenz mit Mietern oder Behörden
- Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung (z.B. Anwalt für Mietrecht)
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
5. Fahrten zu und von der Mietsache
Wenn du deine Mietobjekte besuchst, um Reparaturen durchzuführen, Mietergespräche zu führen oder die Immobilie zu besichtigen, kannst du die Fahrtkosten absetzen. Hierfür kannst du entweder die tatsächlichen Kosten (Kilometerpauschale bei Nutzung des eigenen Pkw) oder die Kosten für öffentliche Verkehrsmittel ansetzen.
6. Reisekosten bei beruflich veranlasster Tätigkeit
Fahrten zu einem Steuerberater, einer Hausverwaltung oder einem Architekten im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit sind ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig. Hierbei gelten die üblichen Reisekostengrundsätze.
7. Kosten für Mieterwechsel
Wenn du eine Wohnung neu vermietest, fallen oft Kosten an, die du absetzen kannst. Dazu gehören:
- Kosten für Inserate zur Mietersuche
- Aufwendungen für Besichtigungstermine
- Ausgaben für die Erstellung eines Mietvertrages (falls nicht durch einen Vordruck abgedeckt)
- Kosten für eine Bonitätsprüfung potenzieller Mieter
8. Kontoführungsgebühren
Gebühren für das Girokonto, das du ausschließlich für die Einnahmen und Ausgaben aus deiner Vermietung nutzt, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Bewahre hierfür entsprechende Nachweise auf.
9. Fachliteratur und Fortbildung
Die Kosten für Fachbücher, Zeitschriften oder Seminare, die sich mit Fragen der Immobilienverwaltung und des Mietrechts befassen, können als Werbungskosten angesetzt werden. Dies dient der Aufrechterhaltung und Verbesserung deiner Kenntnisse als Vermieter.
10. Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben
Die Grundsteuer, die du für deine vermietete Immobilie zahlst, ist ein klassischer Werbungskostenposten. Ebenso andere öffentliche Lasten, die direkt auf der Immobilie liegen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
11. Gebäudeversicherungen
Die Beiträge für deine Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Vermieter sowie eventuell notwendige Elementarschadenversicherungen sind absetzbar.
12. Finanzierungskosten
Die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung des Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie aufgenommen hast, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Auch periódico anfallende Nebenkosten der Finanzierung, wie z.B. Bereitstellungszinsen, können absetzbar sein.
13. Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
Alle Ausgaben, die dazu dienen, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, sind abzugsfähig. Dies umfasst sowohl kleinere Reparaturen als auch umfangreichere Instandsetzungsarbeiten, solange sie nicht den Charakter einer wesentlichen Verbesserung haben.
14. Aufwendungen für Leerstand
Auch wenn deine Immobilie leer steht, kannst du bestimmte Kosten als Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen beispielsweise:
- Grundsteuer
- Versicherungsbeiträge
- Anzeigenkosten zur Neuvermietung
- Fahrtkosten zu Besichtigungen
Diese Kosten sind relevant, um die Absicht der Einkunftserzielung nachzuweisen.
Strukturierte Übersicht über abzugsfähige Werbungskosten
| Kategorie | Beispiele | Hinweise |
|---|---|---|
| Immobilienbezogen | Abschreibung, Renovierungen, Instandhaltungen, Grundsteuer, Versicherungen | Bei Anschaffungskosten über Nutzungsdauer abschreiben; Erhaltungsaufwand sofort absetzbar. |
| Verwaltung & Vermietung | Verwaltungskostenpauschale, Porto, Telefon, Rechtsberatung, Mietersuche, Besichtigungen | Nachweis der beruflichen Veranlassung erforderlich. |
| Finanzierung & Reisen | Darlehenszinsen, Fahrtkosten zur Immobilie, Reisekosten zu Beratern | Zinsen für Darlehen zur Einkunftserzielung immer absetzbar. |
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu 14 Werbungskosten Vermietung absetzen Tipps
Kann ich die Kosten für eine neue Einbauküche absetzen?
Eine Einbauküche, die fest in der Immobilie installiert ist und zu deren Ausstattung gehört, wird wie das Gebäude behandelt. Sofern die Kosten bestimmte Grenzen nicht überschreiten, können sie als sofort abziehbarer Aufwand gelten. Bei höheren Kosten muss eine über die Nutzungsdauer verteilte Abschreibung erfolgen.
Wie lange kann ich Fahrtkosten absetzen, wenn ich meine Immobilie besuche?
Du kannst die Fahrten zu deiner vermieteten Immobilie absetzen, solange diese Fahrten beruflich veranlasst sind, also im direkten Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen. Dies umfasst Besichtigungen, Reparaturen, Mietergespräche oder die Wohnungsübergabe.
Sind Kosten für einen Steuerberater bei Vermietung abzugsfähig?
Ja, Kosten für die steuerliche Beratung im Zusammenhang mit deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Dazu gehören die Erstellung der Steuererklärung sowie Beratungen zu steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie selbst renoviere? Kann ich die Materialkosten absetzen?
Ja, die Kosten für die von dir gekauften Materialien für selbst durchgeführte Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten sind als Werbungskosten abzugsfähig, solange die Arbeiten dem Erhalt der Substanz dienen und nicht als wesentlichkeitsprüfende Maßnahmen gelten.
Kann ich auch Kosten für Leerstand absetzen?
Ja, auch während eines Leerstands kannst du bestimmte Kosten wie Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und Kosten für die Mietersuche als Werbungskosten geltend machen. Diese Kosten sind wichtig, um dem Finanzamt deine Einkunftserzielungsabsicht zu belegen.
Sind Kosten für die Erstellung eines Mietspiegels abzugsfähig?
Die Erstellung eines individuellen Mietspiegels ist in der Regel nicht abzugsfähig. Kosten für die Nutzung eines offiziellen Mietspiegels oder für die Teilnahme an Informationsveranstaltungen hierzu können jedoch als Werbungskosten anerkannt werden, wenn sie der Bestimmung der angemessenen Miete dienen.
Was sind „nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten“?
Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstehen, wenn nach der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie weitere Kosten anfallen, die der Verbesserung dienen. Dazu gehören beispielsweise der Anbau eines Wintergartens oder der Einbau einer Fußbodenheizung. Diese Kosten werden über die Restnutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
