Neue Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau

Du möchtest wissen, wie du durch die neuen Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau deine Investition steuerlich optimieren kannst. Hier erhältst du alle wesentlichen Informationen, um die steuerlichen Vorteile für dich nutzbar zu machen.

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Neue Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau: Deine Vorteile auf einen Blick

Die Förderung des Mietwohnungsneubaus durch steuerliche Anreize ist ein wichtiges Instrument zur Bekämpfung des Wohnungsmangels. Die neuen Sonderabschreibungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) bieten dir als Investor eine attraktive Möglichkeit, die Anfangsinvestition in Neubauprojekte für Mietwohnungen spürbar zu reduzieren. Diese Regelung ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft und wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes (GChG) nochmals überarbeitet und verlängert. Das Ziel ist es, den Wohnungsbau anzukurbeln und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Wer profitiert von den Sonderabschreibungen?

Grundsätzlich kannst du als Steuerpflichtiger, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, von den Sonderabschreibungen profitieren. Das schließt sowohl natürliche Personen als auch Personengesellschaften ein. Wichtig ist, dass du die betreffenden Wohnungen im DrittTeXAtom (also nicht für dich selbst oder deine Angehörigen) zur Einkunftserzielung nutzbar machst.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung

Damit du die Sonderabschreibungen für deine Neubauprojekte in Anspruch nehmen kannst, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein:

• Neubau: Es muss sich um einen Neubau handeln. Die Baumaßnahmen dürfen nicht vor dem 1. Januar 2018 begonnen haben.
• Fertigstellung: Die Wohnungen müssen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2031 fertiggestellt worden sein.
• Nutzungsart: Die Wohnungen müssen zum Zeitpunkt der Fertigstellung und innerhalb des ersten Jahres nach Fertigstellung ausschließlich zur Vermietung an wechselnde, fremde Mieter für Wohnzwecke genutzt werden. Eine Eigennutzung oder eine Nutzung durch Angehörige ist nicht zulässig, wenn die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden soll.
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der einzelnen Wohnungen dürfen bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2023 gebaut wurden, liegt die Obergrenze bei 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Grenze muss für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung eingehalten werden.
• Angemessene Wohnungsgröße: Die Wohnfläche der einzelnen Wohnung darf maximal 200 Quadratmeter betragen.
• Dokumentation: Du musst die Einhaltung der Voraussetzungen durch entsprechende Bescheinigungen und Nachweise belegen können.

Höhe und Dauer der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung ermöglicht es dir, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur linearen Gebäudeabschreibung abzusetzen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, begrenzt auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das bedeutet, dass du über einen Zeitraum von fünf Jahren insgesamt bis zu 25 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend machen kannst.

Die lineare Gebäudeabschreibung richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes und ist ebenfalls ein wichtiger Faktor zur Reduzierung deiner Steuerlast. Die Sonderabschreibung kommt hier kumulativ hinzu und verstärkt den steuerlichen Effekt in den Anfangsjahren erheblich.

Bemessungsgrundlage und Kostenobergrenze

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung. Allerdings ist diese Bemessungsgrundlage gedeckelt: Sie darf nicht mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Liegen die tatsächlichen Kosten höher, wird für die Berechnung der Sonderabschreibung nur die Obergrenze von 4.000 Euro je Quadratmeter angesetzt. Beachte, dass diese Obergrenze für Wohnungen gilt, deren Baumaßnahmen ab dem 1. Januar 2023 begonnen haben.

Die maximal geförderte Wohnfläche pro Wohnung beträgt 200 Quadratmeter. Das bedeutet, dass die maximal förderfähigen Kosten pro Wohnung bei 800.000 Euro (200 qm 4.000 Euro/qm) liegen.

Die Rolle der Bundesländer und kommunalen Regelungen

Es ist wichtig zu wissen, dass die Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme auflegen können, die mit den Bundesregelungen kombinierbar sind. Dies kann deine steuerlichen Vorteile weiter erhöhen. Informiere dich daher unbedingt auch über lokale Förderangebote, wie z.B. zinsgünstige Darlehen oder zusätzliche Zuschüsse, die den Mietwohnungsbau unterstützen. Diese können deine Gesamtrendite deiner Investition deutlich verbessern.

Wichtige Unterscheidung: Sonderabschreibung vs. normale Gebäudeabschreibung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine Ergänzung zur regulären linearen Gebäudeabschreibung. Du kannst nicht wählen, ob du die eine oder die andere in Anspruch nimmst; beide greifen parallel. Die lineare Abschreibung wird auf Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Die Sonderabschreibung gewährt dir zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten in den ersten fünf Jahren nach Fertigstellung. Dies führt zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung in der Anfangsphase der Vermietung.

Dokumentation und Nachweis der Anspruchsvoraussetzungen

Eine sorgfältige Dokumentation ist unerlässlich, um die Sonderabschreibung erfolgreich beim Finanzamt geltend machen zu können. Du benötigst Nachweise über:

• Beginn und Ende der Baumaßnahmen
• Fertigstellung der Wohnungen
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten
• Wohnfläche
• Nutzungsabsicht (Nachweis der Vermietung an wechselnde, fremde Mieter für Wohnzwecke)
• Bescheinigung der zuständigen Stelle (oftmals die Kommune oder eine Handwerkskammer), die die Einhaltung der Voraussetzungen bestätigt. Diese Bescheinigung ist entscheidend für das Finanzamt.

Stelle sicher, dass alle Unterlagen vollständig und korrekt sind, um Rückfragen oder Ablehnungen durch das Finanzamt zu vermeiden.

Beispielrechnung: Vereinfachte Darstellung der Vorteile

Nehmen wir an, du erwirbst oder erstellst eine Mietwohnung mit förderfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten von 300.000 Euro. Die Wohnfläche beträgt 80 qm, die Kosten liegen somit bei 3.750 Euro/qm, was unter der Grenze von 4.000 Euro/qm liegt.

• Lineare Abschreibung: Angenommen, die lineare Abschreibung beträgt 2% pro Jahr, das sind 6.000 Euro (300.000 Euro 0,02).
• Sonderabschreibung: Du kannst zusätzlich 5% der Bemessungsgrundlage von 300.000 Euro geltend machen, das sind 15.000 Euro (300.000 Euro 0,05).
• Gesamte Abschreibung im ersten Jahr: 6.000 Euro (linear) + 15.000 Euro (Sonderabschreibung) = 21.000 Euro.

Ohne die Sonderabschreibung hättest du nur 6.000 Euro absetzen können. Über die ersten fünf Jahre kannst du mit der Sonderabschreibung somit zusätzlich 75.000 Euro (5 Jahre 15.000 Euro) abschreiben. Dies reduziert dein zu versteuerndes Einkommen erheblich und steigert deine Liquidität, insbesondere in der Anfangsphase des Projekts.

Tabellarische Übersicht der wichtigsten Merkmale

Merkmal	Beschreibung	Relevanz für dich
Förderfähige Objekte	Neubauten für Mietwohnungen	Nutze die Chancen für deine Investition in neuen Wohnraum.
Fertigstellungszeitraum	Fertigstellung zwischen 01.01.2023 und 31.12.2030	Planungssicherheit für deine Bauprojekte bis Ende 2030.
Bemessungsgrundlage	Anschaffungs-/Herstellungskosten bis max. 4.000 €/qm	Maximiere deine Abschreibung durch Kostenkontrolle.
Abschreibungssatz	Zusätzlich 5% p.a. über 5 Jahre	Deutlich höhere Steuerersparnis in den ersten Jahren.
Maximale Wohnfläche	Bis zu 200 qm pro Wohnung	Großzügige Förderung auch für größere Familienwohnungen.
Nutzungsbindung	Vermietung an fremde Mieter für Wohnzwecke	Stelle die korrekte Nutzung sicher, um die Förderung nicht zu gefährden.

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FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Neue Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau

Ab wann können die neuen Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden?

Die neuen Sonderabschreibungen können für Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2031 fertiggestellt wurden. Die Baumaßnahmen selbst dürfen nicht vor dem 1. Januar 2018 begonnen haben.

Welche Kosten sind als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung relevant?

Als Bemessungsgrundlage dienen die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung. Diese sind jedoch auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Liegen die tatsächlichen Kosten über dieser Grenze, wird die Sonderabschreibung auf Basis der Obergrenze berechnet.

Gilt die Sonderabschreibung auch für selbstgenutzte Immobilien?

Nein, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ausschließlich für Wohnungen vorgesehen, die zur Vermietung an wechselnde, fremde Mieter für Wohnzwecke genutzt werden. Eine Eigennutzung oder die Vermietung an Angehörige schließt die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung aus.

Können die Sonderabschreibungen mit anderen Förderungen kombiniert werden?

Ja, die Sonderabschreibungen sind grundsätzlich mit anderen Förderprogrammen des Bundes und der Länder kombinierbar. Dies kann deine Investition noch attraktiver machen. Es ist jedoch ratsam, die genauen Kombinationsmöglichkeiten mit den jeweiligen Fördergebern zu klären.

Welche Nachweise sind für das Finanzamt erforderlich?

Du benötigst unter anderem eine Bescheinigung der zuständigen Stelle (z.B. Kommune oder Handwerkskammer), die die Einhaltung der baulichen und nutzungsbezogenen Voraussetzungen bestätigt. Zudem sind Nachweise über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Wohnfläche und die erfolgte Vermietung unerlässlich.

Was passiert, wenn die Wohnung nach der Fertigstellung nicht vermietet wird?

Wenn die Wohnung nicht innerhalb des ersten Jahres nach Fertigstellung an wechselnde, fremde Mieter zur Wohnzwecken vermietet wird oder die Nutzung zu einem späteren Zeitpunkt von der reinen Vermietung abweicht, kann die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung rückwirkend entfallen. Es droht eine Nachversteuerung der bereits in Anspruch genommenen Abschreibungen.

Bis wann ist die Geltung der Sonderabschreibung verlängert worden?

Die Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau wurden im Rahmen des Wachstumschancengesetzes verlängert. Förderfähige Wohnungen müssen nunmehr vor dem 1. Januar 2031 fertiggestellt sein, anstatt wie ursprünglich geplant vor dem 1. Januar 2027.